Copropriété : travaux d’intérêt collectif et parties privatives
Le droit de propriété, en France, est sacré. Il est constitutionnellement protégé. On retrouve également une protection de ce droit dans la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme.
Il n’y a donc pas de possibilité d’atteinte, sauf circonstances particulières et notamment dans les copropriétés concernant les parties privatives.
La question des travaux entrainant un accès aux parties privatives se posait. De façon prudente, l’article 9 de la loi 1969 a été modifié par la loi 95-1470 du 31 décembre 1985 et les prérogatives du copropriétaire sur ses parties privatives sont affaiblies. Toutefois, cela a été fait avec précaution.
Si les circonstances l’exigeaient et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérés de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droits ne pouvait faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale …
L’ordonnance du 30 octobre 2019 met à mal les droits des copropriétaires.
Le principe général est posé : « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérés de manière durable ».
Toutefois, aux fins d’apporter une nuance, il est prévu que « la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ». Entre l’intérêt collectif des copropriétaires et droit de propriété, c’est le premier principe qui triomphe. Les juges auront donc un contrôle de la proportionnalité et des éventuels dommages et intérêts que le copropriétaire sollicitera s’il a subi un préjudice (nouvel article 9 alinéas 2 et 3). Il est question de privation totale temporaire de jouissance du lot avec possibilité d’indemnités provisionnelles et, naturellement, on évoque une indemnité définitive due à la suite de la réalisation des travaux d’intérêt collectif. Cette indemnité est à la charge du syndicat des copropriétaires et répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. Le syndicat des copropriétaires est donc débiteur car il est le maître d’ouvrage.
Le copropriétaire qui supporte l’exécution des travaux devra également supporter une partie de sa propre indemnisation.
Application de la loi au 1er juin 2020.
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Avocat
Ancien Président du conseil des Barreaux d'Europe
Ancien Bâtonnier du Barreau de Grenoble
Ancien Président du Centre de Formation des Avocats de Grenoble
Ancien membre du conseil de l'Ordre des Avocats de Grenoble
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